W budowie domu jednorodzinnego często spotkasz dwa pojęcia, które pojawiają się w rozmowach z wykonawcami, w kosztorysach i ofertach: stan surowy otwarty (SSO) oraz stan surowy zamknięty (SSZ). Brzmią podobnie, ale oznaczają zupełnie inny poziom zaawansowania prac – a więc też inny koszt, ryzyko oraz moment, w którym budynek jest zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi i dostępem osób trzecich.
Co ważne: w Polsce nie ma jednej, ustawowej definicji SSO i SSZ. To pojęcia branżowe, dlatego zakres może się różnić między firmami. Warto więc zawsze doprecyzować „co wchodzi w cenę” i spisać to w umowie. Poniżej znajdziesz praktyczny, rynkowy standard – wraz z elementami, które najczęściej powodują nieporozumienia.
Co to jest stan surowy otwarty?
Stan surowy otwarty to etap, na którym dom ma już „konstrukcję”, ale nie jest jeszcze zamknięty – czyli nie ma pełnej ochrony przed deszczem, śniegiem, wiatrem czy wejściem do środka.
Najprościej:
- jest bryła i dach,
- ale brakuje stolarki (okien/drzwi) i często także części pokrycia/obróbek,
- wnętrze pozostaje „otwarte” i narażone na warunki.
Typowy zakres prac w stanie surowym otwartym (SSO)
Zakres może się różnić w zależności od technologii (murowana, szkieletowa), ale dla domu murowanego najczęściej obejmuje:
1) Prace ziemne i fundamenty
- wytyczenie budynku (geodeta) – zwykle formalnie osobno, ale bywa w pakiecie,
- wykopy pod fundamenty,
- ławy fundamentowe / płyta fundamentowa,
- ściany fundamentowe,
- izolacje przeciwwilgociowe i termiczne fundamentów (tu często są rozbieżności),
- zasypki i zagęszczenie.
Uwaga: część ekip zalicza izolacje i ocieplenie fundamentów do „surowego”, a część traktuje to jako etap późniejszy.
2) Ściany nośne i działowe (w zależności od umowy)
- murowanie ścian zewnętrznych,
- murowanie ścian wewnętrznych nośnych,
- czasem: ściany działowe (często dopiero później – trzeba doprecyzować).
3) Strop / konstrukcje poziome
- strop (np. monolityczny, gęstożebrowy) wraz z wieńcami,
- schody żelbetowe (jeśli projekt przewiduje – często jako osobna pozycja).
4) Konstrukcja dachu
- więźba dachowa (krokwie, murłaty, płatwie),
- deskowanie/poszycie (jeśli przewidziane),
- membrana / papa (w zależności od systemu),
- czasem: pokrycie wstępne lub docelowe – zależy od definicji wykonawcy.
5) Kominy (jeśli występują)
- przewody dymowe/spalinowe/wentylacyjne,
- ponad dachem często dopiero na późniejszym etapie (kolejne rozbieżności).
Co to jest stan surowy zamknięty?
Stan surowy zamknięty to etap, na którym budynek jest już „zamknięty”, czyli:
- ma wykonane przegrody i dach,
- ma wstawioną stolarkę (okna, drzwi zewnętrzne),
- dzięki temu wnętrze jest zabezpieczone przed opadami, wiatrem i dostępem osób trzecich.
Najprościej:
- to SSO + elementy, które zamykają dom.
W praktyce SSZ jest kluczową granicą, bo od tego momentu można bezpiecznie planować prace „wewnętrzne” (instalacje, tynki, wylewki) bez ryzyka zalewania, zawilgocenia i kradzieży materiałów.
Typowy zakres prac w stanie surowym zamkniętym (SSZ)
1) Wszystko to, co w SSO
Czyli fundamenty + ściany + stropy + dach (konstrukcja i zwykle pokrycie).
2) Pokrycie dachowe i obróbki (bardzo często)
W SSZ najczęściej wchodzi:
- docelowe pokrycie dachu (dachówka, blacha, gont itp.),
- obróbki blacharskie,
- rynny i rury spustowe,
- wyłazy dachowe / kominki wentylacyjne – jeśli przewidziane,
- czasem: okna dachowe (ale to nie jest reguła).
Uwaga: część firm liczy SSZ bez rynien i obróbek – a klient zakłada, że „dach jest skończony”. Warto dopisać: pokrycie + obróbki + orynnowanie.
3) Stolarka zewnętrzna – elementy „zamykające”
- okna (z montażem),
- drzwi zewnętrzne (tymczasowe lub docelowe – koniecznie doprecyzować),
- brama garażowa (jeśli jest) – czasem wchodzi, czasem nie.
4) Dodatkowe elementy zależne od projektu
- montaż rolet zewnętrznych (zwykle nie wchodzi),
- drzwi tarasowe przesuwne (wciąż „okna”, ale wpływ na koszt),
- przeszklenia stałe (witryny) i montaż w systemach ciepłych – często osobno wyceniane.
Najważniejsze różnice SSO vs SSZ (w praktyce)
1) Zabezpieczenie budynku
- SSO: wnętrze często narażone na warunki atmosferyczne i dostęp osób trzecich.
- SSZ: budynek jest zamknięty, możesz bezpieczniej magazynować materiały i planować prace wewnętrzne.
2) Moment wejścia w „instalacje i wnętrza”
- SSO: instalacje można zacząć projektować i kontraktować, ale prace wewnątrz bywają ryzykowne.
- SSZ: zwykle to naturalny start dla instalacji (elektryka, hydraulika), tynków i wylewek.
3) Koszt i rozbieżności w ofertach
Największe różnice cenowe w SSZ wynikają z:
- rodzaju okien (standard vs premium, pakiety 3-szybowe),
- sposobu montażu (ciepły montaż),
- drzwi (tymczasowe vs docelowe),
- bramy garażowej,
- stopnia „skończenia” dachu (obróbki, rynny, okna dachowe).
Co NIE jest częścią stanu surowego (najczęściej)
Dla wielu inwestorów to zaskoczenie, ale w standardowych definicjach SSO/SSZ zazwyczaj nie ma:
- instalacji wewnętrznych (elektryka, wod-kan, CO),
- tynków i wylewek,
- ocieplenia elewacji i wykończenia zewnętrznego,
- podbitki, parapetów zewnętrznych,
- prac wykończeniowych (gładzie, płytki, podłogi),
- białego montażu,
- zagospodarowania terenu (podjazd, opaska, ogrodzenie).
Jak uniknąć nieporozumień z wykonawcą? (checklista do umowy)
Jeśli masz tylko jedną rzecz do wyniesienia z tego artykułu, niech to będzie to: SSO/SSZ trzeba rozbić na elementy i spisać.
Przykładowe doprecyzowania, które warto wprost wpisać do umowy/załącznika:
- Czy w SSO są ściany działowe?
- Czy dach w SSO ma tylko więźbę i membranę, czy też pokrycie docelowe?
- Czy SSZ obejmuje: obróbki, rynny, kominy ponad dach?
- Czy okna są z montażem i na jakich parametrach (Uw)?
- Czy drzwi zewnętrzne są docelowe czy tymczasowe?
- Czy brama garażowa jest w pakiecie?
- Kto odpowiada za zabezpieczenie budowy do czasu SSZ (foliowanie, zamknięcie otworów)?
Kiedy opłaca się kończyć na SSO, a kiedy celować w SSZ?
SSO bywa sensowny, gdy:
- chcesz rozłożyć budżet i etapować prace,
- masz sprawdzoną ekipę do dalszych etapów,
- budujesz w sezonie, w którym ryzyko zalewania jest mniejsze.
SSZ zwykle ma większy sens, gdy:
- zależy Ci na ochronie przed pogodą,
- nie chcesz ryzykować zawilgocenia materiałów i konstrukcji,
- chcesz bezpieczniej prowadzić prace instalacyjne i wykończeniowe,
- budujesz jesienią/zimą lub w rejonie o trudniejszych warunkach.
Podsumowanie
Stan surowy otwarty (SSO) to wykonana konstrukcja domu (fundamenty, ściany, stropy, dach), ale budynek pozostaje „otwarty” – bez stolarki, a często też bez kompletnego wykończenia dachu. Stan surowy zamknięty (SSZ) to SSO rozszerzony o elementy, które „zamykają” budynek – przede wszystkim okna i drzwi, a zwykle też docelowe pokrycie dachu z obróbkami. Ponieważ definicje bywają różne, kluczowe jest rozpisanie zakresu w umowie.
Jeśli jesteś na etapie planowania budżetu i harmonogramu budowy, warto zacząć od dobrze dopasowanego projektu – zobacz gotowe projekty domów, aby łatwiej porównać zakres prac, koszty i technologię wykonania dla wybranego typu budynku.